فصلنامه تحقیقات مدلسازی اقتصادی

---

در اواخر دهه 1990 و اوایل قرن بیست‌و‌یکم، شاهد تغییرات زیاد قیمت مسکن و ایجاد حباب قیمت مسکن در اغلب کشورهای جهان به‌ویژه آمریکا و ژاپن هستیم که این امر در ایران نیز در سال‌های بعد از جنگ، ناشی از افزایش سفته‌بازی در بازار مسکن است. بازار مسکن به عنوان یک بخش عمده اقتصادی، نقش مهمی در اقتصاد کشور داشته و به شدت از نوسانات اقتصادی آن تأثیـرپذیر و بر آن تأثیرگذار است و یکی از کانال‌های مهم اثرگذاری سیاست‌های پولی بر اقتصاد کشور می‌باشد. در این مقاله با استفاده از مدل (SVAR) 8 متغیره، بازار مسکن در مکانیسم انتقال پولی ایران در سال‌های 1367- 1385 به‌ صورت فصلی مورد بررسی قرار گرفته است. نتایج به‌دست آمده از مدل خودرگرسیون برداری ساختاری انتخاب شده نشان می‌دهد که شوک سیاست پولی انبساطی از طریق شوک نقدینگی اثر معنی‌دار و پایداری بر قیمت مسکن دارد. اثر شوک نقدینگی بر قیمت مسکن تا سه سال پایدار می‌ماند. قیمت مسکن‌ حدود 20 درصد تغییرات تولید ناخالص داخلی را توضیح می‌دهد؛ لذا قیمت مسکن، واسطه مهم انتقال شوک‌های پولی به نوسانات تولید ناخالص داخلی است. همچنین مشخص شد که شوک‌های پولی منبع مهم تغییرات تولید ناخالص داخلی هستند. بنابراین با تثبیت این متغیرها می‌توان نوسانات تولید ناخالص داخلی را نیز تا اندازه زیادی تثبیت کرد.

---

هدف این مقاله بررسی اثرات سیاست پولی بر تولید و سطح عمومی قیمت‌ها از راه کانال قیمت دارایی‌ها (شاخص قیمت مسکن) در ایران طی دوره‌ی 4Q1387- 1Q1368 است. بدین منظور، با استفاده از الگوی تصحیح خطای برداری (VEC) اثرات سیاست پولی از راه این کانال بررسی می‌گردد. به‌طور‌کلی، نتایج نشان می‌دهد که شوک بدهی بانک‌ها به بانک مرکزی به‌ عنوان ابزار سیاست پولی از راه شاخص قیمت مسکن دست‌کم در کوتاه‌مدت می‌تواند سطح تولید را افزایش و سطح عمومی قیمت ها را کاهش دهد. بنابراین، بانک مرکزی می‌تواند با دادن تسهیلات به بانک‌ها دست‌کم در کوتاه‌ مدت هم به‌طور مستقیم و هم از راه شاخص قیمت مسکن سطح تولید را تقویت و سطح عمومی قیمت‌ها را کنترل کند. همچنین، دریافتیم که شوک نسبت سپرده‌های قانونی به‌طور عمده مستقیم سطح تولید را متأثر می‌سازد و از راه شاخص قیمت مسکن اثر چندانی بر سطح تولید و قیمت‌ها ندارد. بنابراین، در استفاده از این ابزار به‌عنوان ابزار سیاست پولی، کانال شاخص قیمت مسکن در اثرگذاری سیاست پولی در حد ناچیزی و تنها بر سطح تولید مؤثر است.

---

  یکی از جنبه‌های بسیار مهم در آسیب‏پذیری اقتصاد ایران، کاهش نرخ ارز واقعی به‌تبع رونق نفتی است. این کاهش به تضعیف و انقباض در بخش مبادله‌پذیر اقتصاد منجر می‌شود. این پدیده در ادبیات اقتصادی به «بیماری هلندی» موسوم است. به‌عبارت‌دیگر، درآمد نفتی واقعیِ بیشتر ممکن است با توجه به افزایش‌یافتن تأثیرات ثروت، موجب کاهش نرخ ارز واقعی و به‌تبع آن، افزایش قیمت نسبی کالاهای مبادله‌ناپذیر، مثل مسکن، به کالاهای مبادله‌پذیر شود. نتایج این مطالعه نشان داد که رفتار ادواری یا چرخه‌های قیمت مسکن در ایران، با نوسانات درآمدهای نفتی و بعضی متغیرهای اقتصاد کلان، مثل تولید ناخالص داخلی واقعی و عرضۀ پول و نرخ ارز واقعی، مرتبط است. همچنین تحلیل ضریب همبستگی متقاطع گویای این بود که چرخه‌های درآمدهای نفتی و حجم پول، متغیری پیشرو درمقایسه ‌با چرخه‌های قیمت مسکن به‌شمار می‌رود. در بخش دوم این مطالعه، با استفاده از مدل‏ خودرگرسیون‌برداری ( var ) ، به بررسی تعامل میان شش متغیر، چرخه‌های قیمت مسکن، نرخ ارز واقعی درآمدهای واقعی نفت، عرضۀ پول و نرخ بهره پرداخته شده است. نتایج بررسی‌ها حاکی از افزایش در بخش ادواری قیمت مسکن به‌دنبال بروز شوک‌های مثبت در چرخه‌های درآمدهای واقعی نفت بود.

---

با توجه به سهم بالای دارایی مسکن در پرتفوی دارایی عاملان اقتصادی، درک، شناخت، پیش‌بینی و استخراج دوره‌های رونق و رکود قیمت مسکن می‌تواند برای خریداران مسکن و یاسرمایه‌گذاران بالقوه مسکن مفید باشد.طی بیست سال گذشته، افزایش قیمت مسکن در تهران و شهرهای بزرگ کشور به صورت پله‌ای بوده و رفتاری سیکلی (ادواری) داشته است. در این مقاله پس از استخراج سیکل‌های بلند مدت با فرکانس پایین قیمت مسکن توسط فیلتر موجک با استفاده از سری زمانی قیمت مسکن از Q41390Q3-1369، و با استفاده از شبکه عصبی اقدام به پیش‌بینی ادامه سیکل‌های قیمت مسکن با استفاده از سیکل‌های استخراج شده قیمت مسکن جهت شناسایی و پیش‌بینی دوره‌های رکود یا رونق قیمت مسکن، در فصولبعد از فصل چهارم سال 1391 شده است. که نتایج نشان داد که از فصل انتهایی سال 1391 تا  پایان فصل سوم  این سال شاهد طی‌شدن دوره‌های رونق قیمت مسکن هستیم و در ادامه قیمت مسکن از فصل پایانی سال 1392 با رکود مواجه می‌شود.

---